פסק-דין בתיק ה"פ 1036-09

א.         רקע עובדתי

1.         תביעה לאכיפת הסכם מכר מיום 26.11.08, שנחתם בין המבקש לבין המשיב 1 בנוגע לדירה ברחוב אבן גבירול 85 בתל אביב, הידועה כגוש 6215, חלקה 251, תת חלקה 9 (להלן: " הדירה") ולסילוק ידו של המשיב 2 מן הדירה. הדירה הינה בבעלות המשיב 1 (להלן: " משה"), אך מוחזקת בידי המשיב 2, אחיו של המשיב 1 (להלן: " חיים"; נסח טאבו צורף כנספח 4 לתצהיר המבקש). חיים סירב להתפנות מן הדירה, וביטל הסכם קודם לפינוי הדירה שנחתם בינו לבין המבקש ואחיו ביום 17.8.08. נוכח סירובו של חיים לפנות את הדירה, הודיע משה על ביטול הסכם המכר, מכוח הוראה בהסכם שהתירה לו לבטלו במקרה שכזה. משה וחיים גם טוענים כי המבקש הפר את התחייבויותיו על-פי שני ההסכמים דלעיל. השאלה העומדת להכרעה הינה, אפוא, האם היו משה וחיים רשאים לבטל את ההסכמים שחתמו עם המבקש.  

2.         המבקש עוסק בתיווך נדל"ן, ומשרדו נמצא בסמוך לדירה. מספר חודשים לפני חתימת הסכם המכר, הביע המבקש את רצונו לרכוש את הדירה ויצר קשר עם חיים ועם משה (הצדדים חלוקים בשאלה מי יזם את הקשר, אך אין לכך כל רלבנטיות לענייננו). חיים, המתגורר בדירה עשרות שנים, הסכים לעסקה המתגבשת בין המבקש לבין משה, אך התנה את פינוי הדירה בקבלת חלק מן התמורה. חשוב להבין את הרקע לדרישה זו, שהתקבלה על ידי אחיו משה ועל ידי המבקש.

הדירה היתה שייכת בעבר לאמם של חיים ומשה. מספר שנים לפני מותה העבירה האם את הדירה במתנה למשה (עמ' 37). האם וחיים הוסיפו להתגורר בדירה יחדיו, ומשה, שהוא רופא המתגורר בחו"ל, נתן רשות לאחיו להוסיף ולהתגורר בדירה גם לאחר מות האם בשנת 2007. משה לא היה מוכן להוציא את אחיו מן הדירה בניגוד לרצונו, הן בשל היחסים בין האחים, והן בשל העובדה שחיים אינו בריא בגופו ובנפשו, איננו מסוגל לדאוג לעצמו, אין לו מקום מגורים אחר והוא גם כנראה חסר-כל (ראה סעיפים 5 ו- 15  לתצהיר משה ונספח 7 שם). חיים מצוי כיום בהליכי פשיטת רגל, ולכן מיוצג בהליך זה על ידי המנהל המיוחד שמונה לנכסיו (צו כינוס נכסים ניתן ביום 13.7.10 בביה"מ המחוזי בת"א בתיק פש"ר 36994/03/10). משה מציין בתצהירו (סעיף 3) כי האם ביקשה ממנו לדאוג לחיים לאחר מותה, והורתה בצוואתה כי חיים יוכל להמשיך ולהתגורר בדירה 15 שנים לאחר מותה (אף שהדירה לא היתה עוד חלק מרכושה). בעבר נעשו על ידי משה ניסיונות למכור את הדירה, אך הם נכשלו כולם בשל סירובו של חיים לפנותה, והעובדה שמשה לא היה מוכן להכריח את חיים לפנותה (סעיף 6 לתצהיר משה).

3.         משה הבהיר למבקש מתחילת הדרך כי אין כל וודאות שחיים יפנה את הדירה, וכי  הוא לא יפנה את חיים בניגוד לרצונו (סעיפים 6 ו- 11 לתצהיר משה). על רקע נסיבות אלה, אשר המבקש היה מודע להן היטב (ראה סעיף 6 לתצהירו ועדותו בעמ' 16), החליטו המבקש ומשה להחתים את חיים על הסכם בו יתחייב לפנות את הדירה. כפי שהסביר המבקש, משה חשב שאולי החתימה על הסכם תגביר את מחויבותו של חיים לפינוי (עמ' 16). לפיכך, נערך ביום 17.8.08 הסכם משולש בין המבקש, משה וחיים, לפיו הדירה תימכר למבקש תמורת 900,000 ש"ח, וכמחצית מן התמורה תועבר ישירות לחיים (סעיף 8 ונספח 1 לתצהיר המבקש; להלן: " ההסכם הראשון"). בסעיף 2 להסכם הראשון נקבע כי מתוך התמורה בגין הדירה:

"הבעלים מייפה את כוחו של הקונה להעביר מתוך התמורה עבור הדירה  ישירות למחזיק סך של 1/3 ממחיר המכירה ובתוספת 40,000$ לפי שער יציג ביום התשלום. סכומים אלו יופקדו בנאמנות אצל עו"ד ויועברו למחזיק עם ולאחר פינוי הדירה בפועל ומסירת החזקה לקונה".

בסעיף 3 התחייבו האחים, זה כלפי זה, שעם ביצוע ההסכם לא יהיו להם עוד טענות איש כלפי רעהו, כולל טענות שהיו לחיים לגבי עיזבונה של האם.

בעת חתימת ההסכם הראשון היו ברור לצדדים כי נדרש גם הסכם בין משה לבין חיים, שיאושר על ידי בית המשפט, שכן בין האחים התנהל בבית המשפט לענייני משפחה סכסוך בנוגע לירושת האם. לכן נקבע בהסכם הראשון כי ההסכם דלעיל יוגש לאישור בית המשפט (לענייני משפחה), ולצורך כך יגיע משה ארצה (סעיף 6).

מן האמור לעיל עולה כי ההסכם הראשון כולל, למעשה, שני הסכמים נפרדים: האחד, הסכם משולש בין המבקש לבין משה וחיים למכירת הדירה של משה למבקש, ולפינוי הדירה על ידי חיים בתמורה לקבלת כמחצית מן התמורה; והשני, הסכם דו-צדדי בין משה לבין חיים, המסדיר את סכסוך הירושה שביניהם.

4.         ביום 12.10.08, בעקבות חתימת ההסכם הראשון, הגישו משה וחיים בקשה לבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב לאישור הסכם פשרה שנחתם על ידם ביום 7.10.08, הנוגע לירושת אמם, ובית המשפט אישר אותו ביום 17.12.08 (נספח 5 לתצהיר המבקש - להלן: " ההסכם השני" ). ההסכם השני נחתם בין שלושת האחים (משה, חיים ושי), ונקבע בו, ככל שהדבר נוגע לענייננו, כי הם מסכימים שחיים יפנה את הדירה ושהיא תימכר, וכי מתוך תמורת המכר יקבל חיים שליש בתוספת 40,000 דולר. גם בהסכם זה נקבע כי הסכומים המגיעים לחיים " יופקדו בנאמנות בידי עורך הדין שיערוך את הסכם מכירת הדירה, ויועברו לידי המחזיק חיים חיימוב, רק עם פינויה המוחלט של הדירה..." (סעיף 3).

5.         ההסכם השני כולל הסכמה כללית למכירת הדירה ולפינויה, ולכן אין בו אזכור של ההסכם הראשון שנחתם עם המבקש. אך אין מחלוקת כי במועד בו נחתם ואושר ההסכם השני, נותר ההסכם הראשון על כנו (כך אישרו בעדותם המבקש בעמ' 19 ומשה בעמ' 38-39). משה העיד כי ההסכם השני נערך " על בסיס ההסכם הראשון" (עמ' 40). אולם עוד בטרם אושר ההסכם השני על ידי בית המשפט (ביום 17.12.08), חתמו המבקש ומשה ביום 26.11.08 על הסכם מכר מפורט וערוך כדין בנוגע לדירה (נספח 2 לתצהיר המבקש - להלן: " ההסכם השלישי"). ההסכם השלישי נערך על ידי עו"ד משה פריי, אליו פנה משה, בעוד שהמבקש לא היה מיוצג (עמ' 16). אך משה, המתגורר בחו"ל, ציין כי הוא לא ראה מעולם את עו"ד פריי, ומי שישב עם עו"ד פריי בפועל על עריכת ההסכם השלישי היה המבקש (עמ' 40).

העובדה הבולטת למקרא ההסכם השלישי הינה שחיים - המחזיק בדירה והזכאי לקבלת מחצית מן התמורה בגין מכירתה - איננו צד להסכם זה, אף שהיה צד להסכם הראשון בדבר מכירת הדירה ובלעדיו לא ניתן לבצע את העסקה. יתר על כן, לא ניתן למצוא בהסכם השלישי אזכור כלשהו של ההסכם הראשון, ואף לא הוראה בדבר זכותו של חיים לקבלת מחצית מן התמורה, ולמצער התחייבות של הצדדים להעביר לו חלק מן התמורה בגין הדירה. לטענת חיים, נודע לו על חתימת ההסכם השלישי רק בדיעבד (עמ' 33 לעדותו). המבקש טען כי עו"ד פריי אמר שאין צורך לכלול את חיים בהסכם, שכן הבעלים והמוכר הוא משה, וקיימת הסכמה בין שני האחים בנוגע לחלוקת התמורה שתתקבל מן המכר (עמ' 23-24). משה אמר בעדותו דברים דומים (עמ' 40). אין לי ספק שלא היתה למשה, שהתרשמתי מיושרו וכנותו, כל כוונה לקפח את אחיו חיים ולגזול ממנו את חלקו בתמורה, מה גם שזכות זו עוגנה בהסכם שקיבל תוקף של פסק דין. יתכן שהצדדים חששו להזכיר את ההסכם הראשון משום שלא דווח עליו לרשויות מס שבח. המבקש אמר כי אין הוא רואה בהסכם הראשון הסכם מכר (עמ' 23). אך קיימת חובה חוקית לדווח גם על זיכרון דברים למכירת דירה, ולכאורה נראה כי ההסכם הראשון ענה להגדרה זו, אם כי אינני רואה צורך להביע דעה מוגמרת בשאלה זו. מכל מקום, כפי שיובהר לקמן, הדרתו של חיים מן ההסכם השלישי - היא זו שהביאה בסופו של דבר לכישלון העסקה ולביטול ההסכם.

            למען שלמות התמונה יש לציין כי המבקש חתם, לטענתו עוד ביום 16.11.09, על הסכם למכירת זכויותיו בדירה לאדם בשם אליעזר כהן, והכוונה מן הסתם לזכויות לפי ההסכם הראשון, אף שלטענתו לא ראה במסמך זה הסכם מכר ולכן לא דיווח עליו לרשויות.  בהצהרה שהגיש המבקש למס שבח (נ/2), נאמר כי ההסכם עם כהן נחתם ביום 26.11.08, שהוא המועד בו נחתם ההסכם השלישי עם משה. הסכם זה בוטל מאוחר יותר (המבקש בעמ' 26-27).

6.         בהסכם השלישי נקבע כי התמורה עבור הדירה, בסך 900,000 ש"ח (כפי שנקבע בהסכם הראשון), תשולם באופן הבא:

" 5.1. 1 סכום של 90,000 ש"ח ישולם במועד חתימת חוזה זה ויופקד בנאמנות בידי עוה"ד של משה עד חתימת משה על חוזה המכר, בקשה לרישום הערת אזהרה, טפסי דיווח למס שבח ויפוי כח בלתי חוזר...

5.1.2 סך של 210,000 ש"ח ישולם עד ליום 1.1.09 בכפוף לכך כי נתקבלו המסמכים כאמור ולאחר שנרשמה הערת אזהרה על פי הסכם זה...

5.1.3 היתרה בסך 600,000 ש"ח תשולם במועד וכנגד מסירת החזקה בממכר.

...".

אשר למועד מסירת הממכר נקבעו בהסכם ההוראות הבאות: